물권의 우선적 효력

1. 권리의 순위

- 하나의 물건 위에 여러 개의 권리가 경합하는 경우 그중 한 권리가 다른 권리에 우선하는 효력을 말함

 

2. 물권과 채권 상호 간

- 물권과 채권 경합시 물권이 채권에 우선하는 것이 원칙

* 예외

「주택임대차보호법」사으이 소액보증금채권(최우선 변제권), 근로자의 3개월분의 임금채권, 조세채권등

 

3. 물권 상호 간의 효력

 가. 소유권과 제한물권 상호 간

   - 제한물권이 언제나 우선함

   - 즉, 甲소유 아파트에 저당권자가 경매시 소유자(소유권)보다 저당권자(제한물권)가 배당금에서 우선함 

 

나. 제한물권 상호 간의 관계

   - 시간적으로 먼저 성립한 물권 후에 성립한 물권 우선

   - 저당권 먼저 성립한 뒤 설정된 지상권은 저당권 실행으로 소멸

   - 전세권이 먼저 성립한 뒤 저당권 실행시 전세권은 배당요구 하지 않는 한 존속

 

다. 가압류와 저당권의 상호관계

  1) 선순위 가압류채권자와 후순위 저당권자의 배당관계: 안분배당

* 가압류채권자와 근저당권자 및 근저당권설정등기 후 강제경매신청을 한 압류채권자 사이의 배당관계에 있어서, 근저당권자는 선순위 가압류채권자에 대하여는 우선변제권을 주장할 수 없으므로 1차로 채권액에 따른 안분비례에 의하여 평등배당을 받은 다음, 후순위 경매신청압류채권자에 대하여는 우선변제권이 인정되므로 경매신청압류채권자가 받을 배당액으로부터 자기의 채권액을 만족시킬 때까지 이를 흡수하여 배당받을 수 있다.

대법원 94마417 - CaseNote

 

  2) 선순위 가압류 후 확정일자부 임차인의 배당순위: 안분배당

* 주택임대차보호법 제3조의2 제1항은 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 주택임차인은 후순위권리자 기타 일반채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있음을 규정하고 있는바, 이는 임대차계약증서에 확정일자를 갖춘 경우에는 부동산 담보권에 유사한 권리를 인정한다는 취지이므로, 부동산 담보권자보다 선순위의 가압류채권자가 있는 경우에 그 담보권자가 선순위의 가압류채권자와 채권액에 비례한 평등배당을 받을 수 있는 것과 마찬가지로 위 규정에 의하여 우선변제권을 갖게 되는 임차보증금채권자도 선순위의 가압류채권자와는 평등배당의 관계에 있게 된다.

대법원 92다30597 - CaseNote

 

  3) 부동산에 저당권 성립 후 후순위 가압류채권자가 있는 경우 배당순위

* 저당권자가 후순위권리자인 가압류 채권자보다 우선변제 받는다.

 

[참고]

- 일반채권자: 담보없이 돈을 빌려준 채권자를 말함

- 저당권자: 담보를 잡고 돈을 빌려준 은행

- 가압류: 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권의 강제집행을 보전하기 위한 목적으로 강제집행하기 전에 미리 채무자의 자산을 동결시켜서 채무자가 재산을 빼돌리는 것을 막는 제도